Das Sachwertverfahren ist eine Bewertungsmethode, die dann zum Einsatz kommt, wenn die Immobilie keine Einkünfte bringt, also das Ertragswertverfahren nicht zur Anwendung kommt. Um den Sachwert der Immobilie zu ermitteln, wird der Wert des Gebäudes separat von dem des Grundstücks festgestellt, damit die beiden Beträge im Anschluss addiert werden können. Das Bestimmen des Grundstückswerts erfolgt mit der Vergleichswertmethode. Auch Bodenrichtwerte sind Teil der Berechnung. Gesetzliche Vorgaben hierzu finden sich in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und dem Wertermittlungsgesetz (BewG).
So funktioniert das Sachwertverfahren für Immobilien
Bei der Sachwertmethode wird also der Preis des Grundstücks und der darauf befindlichen Immobilie getrennt errechnet. Der endgültige Verkaufswert erschließt sich aus ihrer Summe. Vor allem bei selbstgenutzten Eigentumswohnungen, Einfamilien- und Doppelhäusern kommt dieses Verfahren zum Einsatz.
Grundstückswert
Grundlage des Bodenwerts sind meist Informationen des ansässigen Gutachterausschusses und das Vergleichswertverfahren. Es basiert im Wesentlichen auf dem Kaufpreis anderer Immobilien und Grundstücke in der Umgebung mit ähnlichen Eigenschaften.
Gebäudewert
Bei der Ermittlung des Werts eines Gebäudes spielen die Kosten für den Bau oder die Reparatur, der Sachwert also, eine entscheidende Rolle. In die Berechnung fließen verschiedene Aspekte ein, darunter die Größe der Wohnfläche, die Qualität der Bauausführung sowie die Beschaffenheit etwaiger Außenanlagen wie Garagen, Terrassen und Gärten.
Errechnet werden also die Baukosten, die beim Neubau des Gebäudes in seinem Ist-Zustand anfallen würden. Zur Ermittlung dieser Baukosten können Expertinnen und Experten spezielle Tabellen verwenden. Generell gilt: Die durchschnittlichen Baukosten pro Quadratmeter eines Mittelreihenhauses sind niedriger als die eines Einfamilienhauses.
Wertminderung beim Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren berücksichtigt ebenfalls die Reduktion des Gebäudewerts durch die Abnutzung. Abnutzungsgrad und Restnutzungsdauer werden aus dem Gebäudewert abgeleitet: Bei Wohnimmobilien gehen Expertinnen und Experten in der Regel von einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren aus. Jedes Jahr werden 1,25 Prozent vom ermittelten Gebäudewert abgezogen.
Ein Beispiel:
Wenn die Baukosten auf 170.000 Euro geschätzt werden und die Immobilie 15 Jahre alt ist, reduziert sich der Wert um ca. 31.900 Euro auf 138.100 Euro.
Wertminderung vorbeugen
Diese automatischen Wertminderungen können durch eine gründliche Modernisierung der Anlagen vermieden werden. Bei der Wertminderung werden auch Faktoren wie Sanierungsbedarf oder Baumängel wie Feuchtigkeit im Keller berücksichtigt. Beispielsweise kann die umfassende Ausstattung eines Gründerzeithauses mit moderner Technik wie Heizung oder mit Fenstern und Balkonen bewirken, dass es der Qualität eines Neubaus nahezu gleichkommt.
Sachwertverfahren: der Marktanpassungsfaktor
Darüber hinaus wird im Rahmen des Sachwertverfahrens für Immobilien ein sogenannter Marktanpassungsfaktor verwendet. Er bezieht zum Beispiel die Nachfrage nach dieser Art von Immobilien ein. Dies ist wichtig, da eine Eigentumswohnung in einer strukturell schwächeren Kleinstadt einen geringeren Marktwert hat als dieselbe Eigentumswohnung in einer Großstadt, die stark nachgefragt ist.
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Foto: urfinguss
