Ertragswertverfahren: So wird der Wert vermieteter Immobilien ermittelt

Bei vermieteten Immobilien zählt nicht nur die Größe, Ausstattung oder Lage – auch die nachhaltig erzielbaren Einnahmen spielen für den Wert eine wichtige Rolle. Genau hier setzt das Ertragswertverfahren an. Es betrachtet eine Immobilie aus wirtschaftlicher Sicht und fragt vereinfacht: Welche Erträge kann das Objekt langfristig erwirtschaften? Für Eigentümer von Mehrfamilienhäusern, vermieteten Wohn- oder Geschäftsimmobilien ist es deshalb hilfreich, die wichtigsten Grundlagen dieses Bewertungsverfahrens zu kennen.

Was ist das Ertragswertverfahren?

Das Ertragswertverfahren ist neben dem Vergleichswert- und dem Sachwertverfahren eines der in der Immobilienwertermittlungsverordnung vorgesehenen Verfahren zur Ermittlung von Immobilienwerten. Welches Verfahren für eine konkrete Immobilie geeignet ist, hängt unter anderem von der Art des Objekts und den Gepflogenheiten des jeweiligen Grundstücksmarktes ab.

Beim Ertragswertverfahren stehen die marktüblich erzielbaren Erträge der Immobilie im Mittelpunkt. In die Berechnung fließen außerdem der Bodenwert, die Restnutzungsdauer des Gebäudes und der sogenannte Liegenschaftszinssatz ein. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale können ebenfalls berücksichtigt werden.

Für Eigentümer bedeutet das: Nicht allein der aktuelle Zustand oder die ursprünglichen Baukosten entscheiden über den Wert. Entscheidend ist auch, welches wirtschaftliche Potenzial die Immobilie besitzt.

Für welche Immobilien ist das Verfahren besonders interessant?

Das Ertragswertverfahren bietet sich vor allem bei Immobilien an, bei denen die Erzielung von Mieterträgen für Marktteilnehmer eine wesentliche Rolle spielt. Dazu können beispielsweise Mehrfamilienhäuser, vermietete Wohnimmobilien sowie bestimmte Gewerbe- und Geschäftshäuser gehören.

Wer eine solche Immobilie kaufen möchte, interessiert sich häufig nicht nur für Wohn- oder Nutzfläche, sondern vor allem dafür, welche laufenden Einnahmen dem Kaufpreis gegenüberstehen. Entsprechend wichtig können nachhaltige Mieten, Kosten, Restnutzungsdauer und die Renditeerwartungen des Marktes für die Bewertung sein. Die ImmoWertV stellt beim Ertragswertverfahren ausdrücklich auf marktüblich erzielbare Erträge ab.

Vom Rohertrag zum Reinertrag

Ein zentraler Ausgangspunkt ist der jährliche Rohertrag. Dabei geht es grundsätzlich um die Erträge, die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung marktüblich erzielt werden können. Sind die tatsächlich vereinbarten Mieten marktüblich, können diese zugrunde gelegt werden.

Vom Rohertrag werden anschließend die Bewirtschaftungskosten abgezogen. Daraus ergibt sich der jährliche Reinertrag.

Zu den bei der Wertermittlung zu berücksichtigenden Bewirtschaftungskosten gehören nach der ImmoWertV unter anderem Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten und das Mietausfallwagnis sowie bestimmte nicht anderweitig gedeckte Betriebskosten.

Das ist für Eigentümer besonders wichtig: Die jährlichen Mieteinnahmen allein sagen noch wenig über den Ertragswert einer Immobilie aus. Erst der Blick auf die nachhaltig verbleibenden Erträge ermöglicht eine realistischere wirtschaftliche Beurteilung.

Welche Rolle spielt der Liegenschaftszinssatz?

Eine wichtige Größe im Ertragswertverfahren ist der Liegenschaftszinssatz. Er dient dazu, die Verhältnisse auf dem jeweiligen Immobilienmarkt in der Bewertung abzubilden. Nach der ImmoWertV handelt es sich um einen Kapitalisierungszinssatz, mit dem Verkehrswerte von Grundstücken abhängig von der Grundstücksart im Durchschnitt marktüblich verzinst werden.

Vereinfacht ausgedrückt spiegelt der Zinssatz die Renditeerwartungen und damit auch die Risikoeinschätzung des Marktes wider. Bereits kleine Veränderungen können sich deutlich auf den errechneten Ertragswert auswirken.

Deshalb sollte ein Liegenschaftszinssatz nicht beliebig gewählt werden. Für eine fundierte Bewertung müssen geeignete Marktdaten verwendet und auf das konkrete Objekt abgestimmt werden.

Auch Bodenwert und Restnutzungsdauer zählen

Beim allgemeinen Ertragswertverfahren werden Gebäude und Grundstück rechnerisch differenziert betrachtet. Der vorläufige Ertragswert ergibt sich aus dem kapitalisierten Reinertragsanteil der baulichen Anlagen und dem Bodenwert. Bei der Kapitalisierung spielt außerdem die Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen eine Rolle.

Damit wird deutlich: Zwei Immobilien mit identischen Mieteinnahmen müssen keineswegs denselben Ertragswert besitzen. Grundstückswert, Alter, verbleibende Nutzungsdauer, Kostenstruktur und weitere Merkmale können zu unterschiedlichen Ergebnissen führen.

Auch besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale können den endgültigen Wert beeinflussen.

Hohe Miete bedeutet nicht automatisch hohen Wert

Eigentümer sollten sich deshalb nicht ausschließlich an der aktuellen Jahreskaltmiete orientieren. Besonders hohe Mieten können beispielsweise über dem marktüblichen Niveau liegen und sind dann möglicherweise nicht dauerhaft erzielbar. Umgekehrt können bestehende Mietverhältnisse unter dem aktuellen Marktniveau liegen.

Auch notwendige Instandhaltungen, Leerstandsrisiken oder Besonderheiten des Gebäudes können bei der Bewertung relevant werden. Eine fundierte Ertragswertermittlung betrachtet deshalb nicht nur die Einnahmenseite, sondern die Immobilie und ihre wirtschaftlichen Rahmenbedingungen insgesamt.

Ist der Ertragswert gleichzeitig der Verkaufspreis?

Der errechnete Ertragswert ist eine wichtige Grundlage für die Immobilienbewertung, aber nicht automatisch der Preis, der beim Verkauf erzielt wird. Angebot und Nachfrage, die konkrete Lage, der Zustand des Objekts, Finanzierungsmöglichkeiten und die Erwartungen potenzieller Käufer wirken sich ebenfalls auf die Preisbildung aus.

Unser Tipp für Eigentümer: Wer eine vermietete Immobilie verkaufen möchte, sollte nicht nur die aktuellen Mieteinnahmen betrachten. Eine professionelle Bewertung verbindet Ertragsdaten, Grundstückswert, Objektzustand und relevante Marktdaten miteinander.

Ein erfahrener Immobilienmakler kann zusätzlich einschätzen, welche Preise vergleichbare Anlageimmobilien am aktuellen regionalen Markt tatsächlich erzielen. So entsteht eine realistische Grundlage für die Preisstrategie und einen erfolgreichen Immobilienverkauf.

Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.