Grundschuld einfach erklärt: Was Immobilieneigentümer wissen sollten

Wer eine Immobilie finanziert, begegnet früher oder später dem Begriff „Grundschuld“. Sie steht im Grundbuch, dient der Bank als Sicherheit und bleibt häufig auch dann noch eingetragen, wenn das Darlehen längst zurückgezahlt ist. Doch was bedeutet eine Grundschuld konkret für Eigentümer? Muss sie nach der Tilgung gelöscht werden – und welche Rolle spielt sie beim Verkauf einer Immobilie?

Was ist eine Grundschuld?

Die Grundschuld ist ein sogenanntes Grundpfandrecht. Sie wird in das Grundbuch einer Immobilie eingetragen und gibt dem Gläubiger – in den meisten Fällen einer Bank – eine Sicherheit für ein gewährtes Darlehen. Die gesetzlichen Grundlagen finden sich insbesondere in §§ 1191 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB).

In der Praxis kommt die Grundschuld vor allem bei der Immobilienfinanzierung zum Einsatz. Wer beispielsweise ein Haus kauft und dafür einen Bankkredit aufnimmt, bestellt zugunsten der finanzierenden Bank eine Grundschuld. Kann das Darlehen dauerhaft nicht vertragsgemäß bedient werden und liegen die rechtlichen Voraussetzungen vor, kann die Grundschuld letztlich eine Verwertung der Immobilie ermöglichen.

Für Eigentümer wichtig: Grundschuld und Darlehensschuld sind nicht dasselbe. Die Grundschuld ist rechtlich eigenständig. Welche Forderungen sie tatsächlich absichern soll, wird bei einer Sicherungsgrundschuld zusätzlich über die Sicherungsvereinbarung mit dem Kreditinstitut geregelt. Das BGB trägt dieser Verbindung zwischen Grundschuld und gesicherter Forderung ausdrücklich Rechnung.

Warum Banken eine Grundschuld verlangen

Bei einer Immobilienfinanzierung werden häufig hohe Darlehenssummen über viele Jahre vergeben. Die Immobilie selbst dient der Bank dabei als wesentliche Sicherheit. Durch die Eintragung der Grundschuld wird diese Sicherheit im Grundbuch dokumentiert.

Die Grundschuld wird üblicherweise im Zusammenhang mit der Finanzierung notariell bestellt und anschließend im Grundbuch eingetragen. Für Eigentümer ist insbesondere die Rangfolge der eingetragenen Rechte von Bedeutung, da sie bei einer späteren Verwertung eine Rolle spielen kann.

Eine eingetragene Grundschuld bedeutet allerdings nicht, dass der Eigentümer der Bank in Höhe des Grundschuldbetrags tatsächlich Geld schuldet. Entscheidend für die konkrete Darlehensschuld sind der Darlehensvertrag und der jeweils noch offene Kreditbetrag.

Was passiert mit der Grundschuld, wenn der Kredit abbezahlt ist?

Ein häufiger Irrtum lautet: Ist das Darlehen vollständig getilgt, verschwindet automatisch auch die Grundschuld aus dem Grundbuch.

Das ist nicht der Fall.

Auch nach vollständiger Rückzahlung des Kredits bleibt die Grundschuld zunächst im Grundbuch eingetragen. Die Bank stellt nach Tilgung üblicherweise eine Löschungsbewilligung zur Verfügung. Erst wenn die erforderlichen Unterlagen vorliegen und die Löschung beim Grundbuchamt beantragt und vollzogen wurde, verschwindet die Grundschuld aus dem Grundbuch.

Nach § 27 Grundbuchordnung darf eine Grundschuld zudem nur mit Zustimmung des Grundstückseigentümers gelöscht werden.

Sollte man eine getilgte Grundschuld löschen lassen?

Eigentümer fragen sich häufig, ob sie eine nicht mehr benötigte Grundschuld sofort löschen lassen sollten. Eine pauschale Antwort gibt es darauf nicht.

Früher wurde eine bestehende Grundschuld teilweise bewusst stehen gelassen, um sie später für eine weitere Finanzierung zu nutzen oder an ein anderes Kreditinstitut abzutreten. Nach Angaben der Notarkammern wird eine solche Weiterverwendung heute jedoch nicht in jedem Fall akzeptiert.

Wer die Grundschuld nicht löschen lässt, sollte insbesondere die Löschungsbewilligung und – bei einer Briefgrundschuld – den Grundschuldbrief sorgfältig aufbewahren. Gehen wichtige Dokumente verloren, kann die spätere Löschung erheblich komplizierter werden. Bei einem verlorenen Grundschuldbrief kann sogar ein zeitaufwendiges Aufgebotsverfahren notwendig werden.

Für die Löschungsbewilligung selbst darf das Kreditinstitut nach Angaben der Verbraucherzentrale kein gesondertes Entgelt verlangen. Kosten können jedoch beispielsweise für notarielle Tätigkeiten und das Grundbuchamt entstehen.

Welche Bedeutung hat die Grundschuld beim Immobilienverkauf?

Besonders wichtig wird das Thema für Eigentümer, die ihre Immobilie verkaufen möchten. Käufer möchten ein Grundstück in der Regel frei von den Grundschulden des Verkäufers übernehmen, sofern nicht ausdrücklich etwas anderes vereinbart wurde.

Besteht noch ein Immobilienkredit, wird die Abwicklung normalerweise im Rahmen des notariellen Kaufvertrags geregelt. Die noch offene Darlehenssumme kann aus dem Kaufpreis abgelöst werden, sodass die Bank anschließend die notwendigen Voraussetzungen für die Löschung der Grundschuld schafft. Bestehende Grundschulden des Verkäufers werden beim Verkauf daher üblicherweise gelöscht.

Gerade ältere Grundschuldeintragungen sollten deshalb möglichst früh geprüft werden. Fehlende Unterlagen können die Abwicklung eines Immobilienverkaufs verzögern.

Vor dem Verkauf lohnt sich ein Blick ins Grundbuch

Wer den Verkauf einer Immobilie plant, sollte nicht erst beim Notartermin klären, welche Belastungen noch im Grundbuch eingetragen sind. Eine seit Jahrzehnten bestehende Grundschuld muss nicht bedeuten, dass noch Schulden vorhanden sind – sie kann schlicht nie gelöscht worden sein.

Unser Tipp für Eigentümer: Prüfen Sie frühzeitig, welche Grundschulden auf Ihrer Immobilie eingetragen sind und ob die zugehörigen Unterlagen vorhanden sind. So lassen sich mögliche Hindernisse rechtzeitig erkennen und der Immobilienverkauf kann besser vorbereitet werden.

Ein erfahrener Immobilienmakler kann Ihnen erläutern, welche Informationen für die Verkaufsvorbereitung wichtig sind und den weiteren Ablauf mit den beteiligten Stellen koordinieren. Bei rechtlichen Fragen zur Grundschuld oder zu besonderen Grundbuchkonstellationen sollte zusätzlich ein Notar oder entsprechend qualifizierter Rechtsberater hinzugezogen werden.

Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.