Immobilienbewertung durch das Finanzamt: Was Eigentümer wissen sollten

Ob Erbschaft, Schenkung oder eine andere steuerlich relevante Übertragung: In bestimmten Situationen ermittelt das Finanzamt einen Wert für Haus, Wohnung oder Grundstück. Für Eigentümer kann dieser Wert erhebliche finanzielle Auswirkungen haben. Doch wie kommt das Finanzamt eigentlich zu seiner Bewertung? Entspricht der steuerliche Wert dem tatsächlichen Marktwert – und was können Eigentümer tun, wenn ihnen der angesetzte Immobilienwert zu hoch erscheint?

Wann bewertet das Finanzamt eine Immobilie?

Eine Immobilienbewertung durch das Finanzamt spielt insbesondere dann eine Rolle, wenn Grundbesitz für steuerliche Zwecke bewertet werden muss, beispielsweise im Zusammenhang mit einer Erbschaft oder Schenkung. Maßgeblich sind dabei die Regelungen des Bewertungsgesetzes. Der Grundbesitzwert wird grundsätzlich nach den tatsächlichen Verhältnissen und den Wertverhältnissen zum jeweiligen Bewertungsstichtag festgestellt.

Für Eigentümer ist dabei wichtig: Das Finanzamt beauftragt nicht für jede Immobilie einen Sachverständigen, der das Haus persönlich besichtigt. Stattdessen erfolgt die steuerliche Bewertung nach gesetzlich festgelegten und typisierten Verfahren. Dadurch soll eine einheitliche Bewertung ermöglicht werden.

Welche Bewertungsverfahren nutzt das Finanzamt?

Für bebaute Grundstücke sieht das Bewertungsgesetz drei zentrale Verfahren vor: das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Welches davon angewendet wird, hängt vor allem von der Grundstücks- und Immobilienart ab.

Das Vergleichswertverfahren wird grundsätzlich für Wohnungseigentum, Teileigentum sowie Ein- und Zweifamilienhäuser verwendet. Dabei orientiert sich die Bewertung an vergleichbaren Immobilien beziehungsweise an entsprechenden Vergleichsfaktoren. Liegen die erforderlichen Vergleichswerte nicht vor, kann bei Ein- und Zweifamilienhäusern stattdessen das Sachwertverfahren zum Einsatz kommen.

Das Ertragswertverfahren ist insbesondere für Mietwohngrundstücke vorgesehen. Auch Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Immobilien können so bewertet werden, sofern sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt eine übliche Miete ermitteln lässt. Hier steht stärker im Vordergrund, welche Erträge mit der Immobilie erzielt werden können.

Beim Sachwertverfahren werden dagegen insbesondere der Bodenwert und der Wert der vorhandenen baulichen Anlagen berücksichtigt. Es kommt unter anderem dann zum Einsatz, wenn bei bestimmten Immobilien kein geeigneter Vergleichswert vorliegt.

Ist der Wert des Finanzamts gleich dem Marktwert?

Nicht zwangsläufig. Zwar liegt den gesetzlichen Bewertungsregelungen grundsätzlich der sogenannte gemeine Wert zugrunde. Die steuerliche Immobilienbewertung basiert jedoch auf standardisierten Verfahren und kann deshalb zu einem anderen Ergebnis kommen als eine individuelle Bewertung am freien Immobilienmarkt.

Der tatsächlich erzielbare Verkaufspreis einer Immobilie wird von zahlreichen Faktoren beeinflusst: etwa von der konkreten Mikrolage, dem Zustand und der Ausstattung, der aktuellen Nachfrage oder besonderen Eigenschaften des Grundstücks.

Gerade solche individuellen Besonderheiten können im standardisierten Bewertungsverfahren nicht immer in demselben Umfang berücksichtigt werden, wie dies bei einer umfassenden Verkehrswertermittlung oder bei der Preisfindung für einen Immobilienverkauf der Fall wäre.

Deshalb sollten Eigentümer den vom Finanzamt festgestellten Wert nicht automatisch als möglichen Verkaufspreis ihrer Immobilie verstehen.

Was tun, wenn der Wert des Finanzamts zu hoch erscheint?

Ein hoher Immobilienwert kann insbesondere bei einer Erbschaft oder Schenkung von Bedeutung sein, da er die steuerliche Bemessungsgrundlage beeinflussen kann.

Eigentümer beziehungsweise Steuerpflichtige müssen einen möglicherweise zu hohen Wert jedoch nicht in jedem Fall einfach hinnehmen. § 198 Bewertungsgesetz sieht die Möglichkeit vor, einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen. Gelingt dieser Nachweis, ist grundsätzlich der niedrigere Wert anzusetzen.

Das kann beispielsweise interessant sein, wenn die Immobilie erhebliche wertmindernde Besonderheiten aufweist, die sich in der pauschaleren steuerlichen Bewertung nicht ausreichend widerspiegeln.

Wie kann ein niedrigerer Immobilienwert nachgewiesen werden?

Für einen solchen Nachweis gelten bestimmte Anforderungen. Nach dem Bewertungsgesetz kann regelmäßig ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder einer entsprechend qualifizierten beziehungsweise zertifizierten sachverständigen Person verwendet werden.

Eine einfache Preiseinschätzung oder Marktwertermittlung durch einen Immobilienmakler ist deshalb nicht automatisch mit einem steuerlich geeigneten Verkehrswertgutachten gleichzusetzen.

Dennoch kann eine professionelle Maklerbewertung ein sinnvoller erster Schritt sein. Zeigt sie eine deutliche Differenz zwischen dem vom Finanzamt angesetzten Wert und einem realistisch erzielbaren Marktpreis, kann anschließend geprüft werden, ob sich die Erstellung eines qualifizierten Gutachtens wirtschaftlich lohnt.

Auch ein tatsächlicher Kaufpreis kann entscheidend sein

Unter bestimmten Voraussetzungen kann auch ein tatsächlich erzielter Verkaufspreis den niedrigeren gemeinen Wert belegen. § 198 BewG berücksichtigt hierfür einen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande gekommenen Kaufpreis innerhalb eines gesetzlich bestimmten Zeitraums rund um den Bewertungsstichtag, sofern die maßgeblichen Verhältnisse vergleichbar geblieben sind.

Gerade wenn eine geerbte Immobilie ohnehin verkauft werden soll, kann dieser Punkt von besonderer Bedeutung sein.

Steuerwert und Verkaufspreis getrennt betrachten

Unser Tipp für Eigentümer: Prüfen Sie einen vom Finanzamt festgestellten Immobilienwert sorgfältig, vor allem wenn er Ihnen im Vergleich zur tatsächlichen Marktsituation ungewöhnlich hoch erscheint. Eine realistische Marktwertermittlung kann dabei helfen, den steuerlichen Wert besser einzuordnen und zu entscheiden, ob weitere Schritte sinnvoll sind.

Ein erfahrener Immobilienmakler kann Ihnen eine Einschätzung zum aktuellen Marktwert und zu den realistisch erzielbaren Verkaufspreisen geben. Soll ein niedrigerer Wert gegenüber dem Finanzamt formell nachgewiesen werden, sollte zusätzlich geprüft werden, welches Gutachten erforderlich ist. Bei steuerlichen Fragen empfiehlt sich die Abstimmung mit einem Steuerberater.

Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.