Maklergutachten fürs Finanzamt: Wann es genügt – und wann ein Verkehrswertgutachten nötig ist

Eine Immobilie zu bewerten ist nicht nur beim Verkauf wichtig. Auch bei einer Erbschaft oder Schenkung kann der Immobilienwert erhebliche steuerliche Auswirkungen haben. Liegt der vom Finanzamt angesetzte Wert deutlich über dem tatsächlichen Marktwert, stellt sich schnell die Frage: Kann ein Maklergutachten als Nachweis ausreichen – oder braucht es ein förmliches Verkehrswertgutachten?

Warum der Immobilienwert für das Finanzamt wichtig ist

Vor allem bei Erbschaften und Schenkungen spielt die Bewertung von Immobilien eine zentrale Rolle. Das Finanzamt ermittelt den Grundbesitzwert grundsätzlich nach den gesetzlich vorgesehenen Bewertungsverfahren. Dabei handelt es sich um typisierte Verfahren, die nicht jede Besonderheit einer Immobilie individuell berücksichtigen.

Das kann dazu führen, dass der steuerlich ermittelte Wert höher ausfällt als der Preis, der am freien Markt tatsächlich erzielbar wäre. Das Bewertungsgesetz eröffnet Steuerpflichtigen deshalb die Möglichkeit, einen niedrigeren gemeinen Wert der Immobilie nachzuweisen. Ist dieser Nachweis erfolgreich, muss grundsätzlich der niedrigere Wert berücksichtigt werden.

Gerade bei sanierungsbedürftigen Gebäuden, ungewöhnlichen Grundstückszuschnitten, Belastungen oder anderen wertmindernden Besonderheiten kann ein solcher Nachweis finanziell relevant sein.

Was ist ein Maklergutachten?

Ein Maklergutachten beziehungsweise eine Marktwertermittlung durch einen erfahrenen Immobilienmakler basiert typischerweise auf der Lage, dem Zustand und der Ausstattung der Immobilie sowie auf Vergleichsangeboten und tatsächlich erzielten Preisen im regionalen Immobilienmarkt.

Für Eigentümer hat eine solche Bewertung einen großen Vorteil: Ein ortskundiger Makler kennt die aktuelle Nachfrage und kann häufig sehr realistisch einschätzen, welcher Verkaufspreis am Markt erreichbar ist.

Für viele private Zwecke – beispielsweise zur Vorbereitung eines Verkaufs, zur Vermögensübersicht oder als erste Orientierung im Erbfall – kann eine professionelle Maklerbewertung daher vollkommen ausreichend sein.

Beim Finanzamt gelten allerdings besondere Anforderungen.

Reicht ein Maklergutachten als Nachweis gegenüber dem Finanzamt?

Soll gegenüber dem Finanzamt im Sinne des § 198 Bewertungsgesetz ein niedrigerer gemeiner Wert nachgewiesen werden, reicht eine gewöhnliche Marktwerteinschätzung eines Immobilienmaklers in der Regel nicht aus.

Das Gesetz nennt als geeigneten Nachweis insbesondere ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder einer entsprechend qualifizierten Person. Dazu gehören Sachverständige beziehungsweise Gutachter, die von einer staatlichen oder staatlich anerkannten Stelle bestellt oder von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle für die Grundstückswertermittlung zertifiziert worden sind.

Auch der Bundesfinanzhof hat hervorgehoben, dass an einen solchen Nachweis höhere Anforderungen gestellt werden als an eine bloße Darlegung eines möglicherweise niedrigeren Immobilienwerts. Das Finanzamt muss einem eingereichten Gutachten zudem nicht automatisch folgen: Es darf prüfen, ob die Bewertung nachvollziehbar, vollständig und fachlich belastbar ist.

Ein klassisches Maklergutachten ist daher vor allem eine fundierte Marktpreiseinschätzung, aber nicht automatisch ein steuerlich anerkannter Verkehrswertnachweis.

Wann kann eine Maklerbewertung trotzdem sinnvoll sein?

Das bedeutet keineswegs, dass eine Maklerbewertung im Kontakt mit dem Finanzamt wertlos wäre. Im Gegenteil: Sie kann eine wichtige Entscheidungsgrundlage liefern.

Zeigt die Bewertung beispielsweise, dass zwischen dem vom Finanzamt ermittelten Grundbesitzwert und dem voraussichtlichen Marktwert nur eine geringe Differenz besteht, lohnt sich die Beauftragung eines umfangreichen Sachverständigengutachtens möglicherweise wirtschaftlich nicht.

Ist die Differenz dagegen erheblich, kann die Maklerbewertung ein erster Hinweis darauf sein, dass eine genauere Prüfung sinnvoll ist. Ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten kann anschließend gezielt erstellt werden, um den niedrigeren Wert gegenüber dem Finanzamt nachzuweisen.

Damit eignet sich eine Maklerbewertung hervorragend als erster Schritt, bevor weitere Kosten entstehen.

Ein tatsächlicher Verkaufspreis kann ebenfalls als Nachweis dienen

Nicht immer ist ein Sachverständigengutachten erforderlich. § 198 BewG sieht eine weitere wichtige Möglichkeit vor: Auch ein tatsächlich erzielter Kaufpreis kann als Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts dienen.

Voraussetzung ist grundsätzlich, dass der Verkauf im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem maßgeblichen Bewertungsstichtag erfolgt ist und sich die wertbestimmenden Verhältnisse zwischenzeitlich nicht wesentlich verändert haben.

Ein marktgerecht durchgeführter Verkauf kann damit unter bestimmten Voraussetzungen besonders aussagekräftig sein.

Maklergutachten oder Verkehrswertgutachten? Der Zweck entscheidet

Ob eine einfache Marktwertermittlung ausreicht, hängt somit vor allem davon ab, wofür der Immobilienwert benötigt wird.

Geht es um eine realistische Einschätzung des Verkaufspreises oder zunächst um die Frage, ob der Wertansatz des Finanzamts plausibel ist, ist die Bewertung durch einen erfahrenen Immobilienmakler oft der richtige Ausgangspunkt.

Soll dagegen gegenüber dem Finanzamt formell ein niedrigerer Immobilienwert nach § 198 BewG nachgewiesen werden, sollte frühzeitig geprüft werden, ob ein entsprechend qualifiziertes Sachverständigengutachten erforderlich ist.

Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.