Maklerprovision bei Immobilientransaktionen: Wer zahlt wie viel?

Wer eine Immobilie verkauft oder kauft und dabei einen Makler beauftragt, kommt mit der Maklerprovision – auch Maklercourtage genannt – in Berührung. Doch wann wird sie eigentlich fällig, wie hoch darf sie sein und wer trägt die Kosten? Gerade beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern gelten besondere gesetzliche Regelungen. Für Eigentümer und Kaufinteressenten lohnt es sich daher, die wichtigsten Grundlagen zu kennen.

Was ist die Maklerprovision?

Die Maklerprovision ist die Vergütung für die erfolgreiche Tätigkeit eines Immobilienmaklers. Beim Immobilienverkauf übernimmt dieser je nach Auftrag beispielsweise die Bewertung und Positionierung der Immobilie, die Erstellung der Vermarktungsunterlagen, die Ansprache von Interessenten, die Organisation von Besichtigungen sowie die Begleitung bis zum Kaufvertragsabschluss.

Der gesetzliche Grundsatz findet sich in § 652 BGB: Ein Anspruch auf Maklerlohn entsteht grundsätzlich dann, wenn der angestrebte Vertrag infolge des Nachweises oder der Vermittlung des Maklers zustande kommt. Kommt kein entsprechender Kaufvertrag zustande, entsteht grundsätzlich auch kein Provisionsanspruch nach dieser Vorschrift.

Wie hoch ist die Maklerprovision?

Eine bundesweit gesetzlich festgeschriebene Provisionshöhe für den Immobilienverkauf gibt es nicht. Die Höhe kann grundsätzlich vereinbart werden und unterscheidet sich in der Praxis unter anderem nach Region, Objekt und Vertragsgestaltung.

Üblicherweise wird die Provision als Prozentsatz des tatsächlich vereinbarten Kaufpreises angegeben. Eigentümer und Kaufinteressenten sollten daher bereits zu Beginn darauf achten, welche Provision vereinbart wird und ob die Angabe die gesetzliche Umsatzsteuer bereits enthält.

Bei der Vermittlung eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus ist zudem wichtig: Der Maklervertrag muss in Textform geschlossen werden. Eine Vereinbarung beispielsweise per E-Mail kann die gesetzlich vorgeschriebene Textform erfüllen.

Wer zahlt beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses?

Für den Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern gibt es seit Ende 2020 besondere Vorschriften zur Verteilung der Maklerkosten. Die Regelungen der §§ 656c und 656d BGB gelten dabei, wenn der Käufer als Verbraucher handelt.

Eine häufige Variante ist die sogenannte Doppelprovision: Der Makler schließt sowohl mit dem Verkäufer als auch mit dem Käufer einen Maklervertrag ab. In diesem Fall dürfen sich beide Parteien nur in gleicher Höhe zur Zahlung einer Provision verpflichten. Wird der Makler für eine der beiden Parteien unentgeltlich tätig, kann er auch von der anderen Partei keine Provision verlangen.

Für viele Immobilienverkäufe bedeutet das in der Praxis, dass Verkäufer und Käufer jeweils einen vereinbarten Anteil der Maklerkosten tragen.

Kann der Verkäufer den Makler allein beauftragen?

Ja. Ein Eigentümer kann einen Makler beauftragen und sich zunächst selbst zur Zahlung der vereinbarten Provision verpflichten. Auch eine vollständige Verkäuferprovision ist weiterhin möglich.

Soll anschließend ein Teil dieser Maklerkosten auf den Käufer übertragen werden, gelten beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses an einen Verbraucher jedoch klare Grenzen: Die Partei, die den Maklervertrag geschlossen hat, muss mindestens in gleicher Höhe zur Zahlung verpflichtet bleiben. Die gesamten Maklerkosten können in dieser Konstellation also nicht einfach auf den Käufer abgewälzt werden.

Zudem wird der Zahlungsanspruch gegen die andere Partei erst fällig, wenn nachgewiesen wurde, dass die ursprünglich verpflichtete Partei ihren Maklerlohn gezahlt hat. Ein solcher Zahlungsnachweis kann beispielsweise über einen entsprechenden Bankbeleg erfolgen.

Warum zahlt auch der Käufer eine Provision?

Für Kaufinteressenten stellt die Maklerprovision einen Teil der Erwerbsnebenkosten dar. Sie sollte deshalb bei der Finanzierungsplanung von Anfang an berücksichtigt werden.

Dafür erhalten Käufer je nach Maklerauftrag beispielsweise Informationen zum Objekt, können Besichtigungstermine koordinieren und werden während des Vermittlungsprozesses begleitet. Ein professioneller Makler fungiert zudem als Ansprechpartner zwischen Verkäufer und Interessenten und sorgt für einen strukturierten Informationsfluss.

Dabei ist Transparenz besonders wichtig: Kaufinteressenten sollten bereits vor Abschluss eines Maklervertrags wissen, welche Provision im Erfolgsfall auf sie zukommt.

Gelten die Regeln für jede Immobilie?

Nein. Die besonderen Vorschriften zur Aufteilung nach §§ 656c und 656d BGB beziehen sich auf Kaufverträge über Wohnungen und Einfamilienhäuser und setzen voraus, dass der Käufer Verbraucher ist.

Bei anderen Immobilienarten oder Konstellationen – beispielsweise bei Grundstücken, Mehrfamilienhäusern oder Käufen durch Unternehmer – können andere Vereinbarungen zur Provisionsverteilung möglich sein. Deshalb sollte immer die konkrete Vertragsgestaltung betrachtet werden.

Was sollten Eigentümer vor der Maklerbeauftragung klären?

Für Verkäufer sollte die Provision nicht isoliert betrachtet werden. Entscheidend ist auch, welche Leistungen der Makler dafür übernimmt. Eine fundierte Bewertung, professionelle Präsentation, zielgerichtete Vermarktung, Interessentenqualifizierung und Begleitung des Verkaufs können für den gesamten Verkaufserfolg von Bedeutung sein.

Auch Kaufinteressenten sollten die Provisionsvereinbarung genau kennen, bevor sie einen Maklervertrag eingehen.

Unser Tipp für Eigentümer und Käufer: Lassen Sie sich frühzeitig transparent erklären, wie hoch die Maklerprovision ist, unter welchen Voraussetzungen sie anfällt und wie sie zwischen Verkäufer und Käufer verteilt wird. So herrscht von Beginn an Klarheit über die Kosten.

Eine professionelle Maklerleistung bedeutet schließlich mehr als das Einstellen eines Immobilieninserats: Sie begleitet Verkäufer und Käufer durch einen komplexen Prozess und schafft die Voraussetzungen für eine strukturierte, transparente und erfolgreiche Immobilienvermittlung.

Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.