Notarkosten beim Immobilienkauf: Damit sollten Käufer rechnen

Wer ein Haus oder eine Wohnung kaufen möchte, sollte neben dem eigentlichen Kaufpreis auch die Kaufnebenkosten im Blick behalten. Dazu gehören unter anderem die Kosten für den Notar und das Grundbuchamt. Gerade für Erstkäufer ist häufig unklar, wie hoch diese Ausgaben ausfallen, welche Leistungen darin enthalten sind und wer sie bezahlen muss. Eine frühzeitige Kalkulation schützt vor Überraschungen bei der Immobilienfinanzierung.

Warum ist beim Immobilienkauf ein Notar erforderlich?

Ein Immobilienkauf ist in Deutschland ohne notarielle Beurkundung grundsätzlich nicht möglich. § 311b BGB schreibt vor, dass ein Vertrag, durch den sich eine Partei zur Übertragung oder zum Erwerb eines Grundstücks verpflichtet, notariell beurkundet werden muss.

Der Notar nimmt dabei eine neutrale und unabhängige Rolle ein. Er ist also weder ausschließlich für den Verkäufer noch für den Käufer tätig. Zu seinen Aufgaben gehört es unter anderem, den Kaufvertrag rechtssicher zu gestalten, die Beteiligten über die rechtliche Tragweite zu informieren und anschließend für eine sichere Abwicklung des Eigentumsübergangs zu sorgen.

Für Kaufinteressenten bietet diese gesetzlich vorgeschriebene Beteiligung somit vor allem Rechtssicherheit bei einer meist sehr weitreichenden finanziellen Entscheidung.

Wie hoch sind die Notarkosten beim Immobilienkauf?

Die Gebühren des Notars können nicht frei ausgehandelt werden. Sie sind bundesweit durch das Gerichts- und Notarkostengesetz, kurz GNotKG, gesetzlich geregelt. Die Höhe richtet sich insbesondere nach dem sogenannten Geschäftswert und den jeweils vorgenommenen Tätigkeiten. Beim Immobilienkauf wird der Wert der Sache grundsätzlich durch den Kaufpreis bestimmt.

Als Orientierung nennt die Bundesnotarkammer für Immobilientransaktionen durchschnittliche Notarkosten von weniger als einem Prozent des Kaufpreises. Hinzu kommen die Gerichtskosten für die notwendigen Grundbucheintragungen, die im Durchschnitt bei etwa 0,5 Prozent des Kaufpreises liegen.

Die häufig genannte Faustformel von ungefähr 1,5 Prozent für Notar und Grundbuch kann daher für eine erste Finanzierungsplanung hilfreich sein. Der tatsächliche Betrag hängt jedoch vom konkreten Kaufvertrag und weiteren erforderlichen Vorgängen ab.

Welche Leistungen sind in den Notargebühren enthalten?

Die Kosten entstehen nicht allein für den eigentlichen Beurkundungstermin. Der Notar übernimmt im Zusammenhang mit dem Immobilienkauf zahlreiche Aufgaben.

Dazu gehören beispielsweise die Vorbereitung und Beurkundung des Kaufvertrags, die rechtliche Beratung im Zusammenhang mit der Urkunde sowie verschiedene Tätigkeiten zur Durchführung des Vertrags. Auch die Überwachung bestimmter Voraussetzungen für die Kaufpreiszahlung und die weitere Abwicklung des Eigentumswechsels können Gebühren auslösen. Das GNotKG sieht für die Beurkundung eines Vertrages grundsätzlich eine 2,0-Gebühr vor.

Hinzu kommen je nach Vorgang Auslagen, beispielsweise für Dokumente, Porto oder Grundbucheinsichten, sowie die gesetzliche Umsatzsteuer auf die notariellen Leistungen.

Was kosten die Eintragungen im Grundbuch?

Neben den eigentlichen Notarkosten fallen Gebühren beim Grundbuchamt an. Denn mit der Unterschrift unter dem Kaufvertrag gehört die Immobilie dem Käufer noch nicht automatisch.

Für den Eigentumsübergang sind entsprechende Eintragungen im Grundbuch erforderlich. Das Bürgerliche Gesetzbuch sieht vor, dass die Übertragung des Eigentums an einem Grundstück grundsätzlich die Einigung der Beteiligten und die Eintragung der Rechtsänderung im Grundbuch voraussetzt.

Im Verkaufsprozess wird außerdem regelmäßig zunächst eine Auflassungsvormerkung für den Käufer eingetragen. Sie trägt dazu bei, dessen Anspruch auf Eigentumsübertragung abzusichern. Die notwendigen Grundbuchvorgänge verursachen zusätzliche Gebühren.

Wer bezahlt Notar und Grundbuch?

Für Kaufinteressenten besonders wichtig: Nach der gesetzlichen Regelung trägt der Käufer eines Grundstücks grundsätzlich die Kosten der Beurkundung des Kaufvertrags und der Auflassung sowie die Kosten der Eigentumseintragung im Grundbuch und der dafür notwendigen Erklärungen.

Auch in Immobilienkaufverträgen wird typischerweise vereinbart, dass der Käufer die Kosten von Notar und Grundbuchamt übernimmt. Kosten, die speziell für die Löschung nicht zu übernehmender Belastungen des Verkäufers entstehen, werden dagegen regelmäßig vom Verkäufer getragen.

Die konkrete Kostenregelung sollte dennoch immer im jeweiligen Kaufvertrag geprüft werden.

Bei einer Finanzierung können zusätzliche Kosten entstehen

Die meisten Kaufinteressenten finanzieren zumindest einen Teil des Immobilienpreises über eine Bank. In diesem Fall verlangt das Kreditinstitut üblicherweise eine Sicherheit in Form eines Grundpfandrechts, häufig einer Grundschuld. Die Grundschuldbestellung erfolgt ebenfalls unter Mitwirkung des Notars und die Grundschuld wird anschließend im Grundbuch eingetragen.

Dafür entstehen zusätzliche Notar- und Grundbuchgebühren, deren Höhe unter anderem vom Betrag der Grundschuld abhängt. Die Kosten eines finanzierten Immobilienkaufs können daher höher ausfallen als bei einem Kauf, der vollständig aus Eigenmitteln bezahlt wird.

Kaufnebenkosten von Anfang an einplanen

Kaufinteressenten sollten bei der Frage „Wie viel Immobilie kann ich mir leisten?“ deshalb nicht nur auf den Kaufpreis schauen. Notar- und Grundbuchkosten kommen ebenso hinzu wie beispielsweise die Grunderwerbsteuer und gegebenenfalls eine Maklerprovision.

Unser Tipp für Kaufinteressenten: Kalkulieren Sie die gesamten Kaufnebenkosten bereits vor der Immobiliensuche in Ihre Finanzierung ein und halten Sie hierfür ausreichend Eigenkapital beziehungsweise finanzielle Reserven bereit. Die Notar- und Grundbuchkosten lassen sich dabei anhand des Kaufpreises zunächst überschlägig einplanen.

Ein erfahrener Immobilienmakler kann Ihnen den typischen Ablauf eines Immobilienkaufs erläutern und Ihnen helfen, die verschiedenen Schritte vom Kaufangebot bis zum Notartermin im Blick zu behalten. Die verbindliche Auskunft zu den Gebühren eines konkreten Vorgangs erhalten Sie beim zuständigen Notariat.

Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.