Sachwertverfahren: So wird der Wert einer Immobilie ermittelt

Was ist mein Haus eigentlich wert? Diese Frage stellen sich viele Eigentümer spätestens dann, wenn ein Verkauf, eine Erbschaft oder eine andere Vermögensentscheidung ansteht. Eine Möglichkeit, den Wert einer Immobilie zu ermitteln, ist das Sachwertverfahren. Dabei stehen vereinfacht gesagt der Wert des Grundstücks und der Wert der darauf errichteten Gebäude im Mittelpunkt. Doch wie funktioniert das Verfahren genau – und was sagt der errechnete Sachwert über einen möglichen Verkaufspreis aus?

Was ist das Sachwertverfahren?

Das Sachwertverfahren gehört neben dem Vergleichswert- und dem Ertragswertverfahren zu den gesetzlich vorgesehenen Verfahren der Immobilienwertermittlung. Welches Verfahren im konkreten Fall geeignet ist, richtet sich unter anderem nach der Art der Immobilie, den Gepflogenheiten des Grundstücksmarktes und den verfügbaren Daten.

Vereinfacht beantwortet das Sachwertverfahren die Frage: Welchen Wert besitzen das Grundstück und die darauf vorhandenen baulichen Anlagen unter Berücksichtigung ihres Alters, ihres Zustands und der aktuellen Marktsituation?

Nach der Immobilienwertermittlungsverordnung setzt sich der vorläufige Sachwert grundsätzlich aus dem Sachwert der baulichen Anlagen, dem Wert weiterer Anlagen sowie dem Bodenwert zusammen. Anschließend erfolgt eine Anpassung an den jeweiligen Grundstücksmarkt.

Für welche Immobilien kommt das Sachwertverfahren infrage?

Das Sachwertverfahren spielt insbesondere bei Immobilien eine Rolle, bei denen die vorhandene Bausubstanz für die Wertbeurteilung von besonderer Bedeutung ist. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern können beispielsweise Sachwertfaktoren zur Anpassung an den örtlichen Grundstücksmarkt herangezogen werden. Auch die Gutachterausschüsse ermitteln entsprechende Faktoren auf Grundlage tatsächlicher Kaufpreise.

Bei vermieteten Immobilien steht dagegen häufig stärker im Vordergrund, welche Erträge mit dem Objekt erzielt werden können. Hier kann je nach Einzelfall das Ertragswertverfahren geeigneter sein. Für Eigentümer wichtig: Es gibt nicht für jede Immobilie automatisch nur ein richtiges Bewertungsverfahren. Entscheidend ist immer, welches Verfahren für das konkrete Objekt und die vorhandene Datenlage sachgerecht ist.

Schritt 1: Der Wert des Grundstücks

Ein wesentlicher Bestandteil des Sachwertverfahrens ist zunächst der Bodenwert. Dabei wird bewertet, welchen Wert das Grundstück unabhängig von den darauf stehenden Gebäuden besitzt.

Eine wichtige Orientierung bieten dabei die Bodenrichtwerte. Diese werden von den Gutachterausschüssen auf Grundlage der Grundstücksmarktdaten ermittelt. Allerdings ist der Bodenrichtwert nicht automatisch mit dem konkreten Bodenwert eines einzelnen Grundstücks gleichzusetzen. Eigenschaften und Besonderheiten des jeweiligen Grundstücks müssen bei der Bewertung berücksichtigt werden.

Lage, Größe, Zuschnitt und weitere Merkmale können deshalb dazu führen, dass der individuelle Bodenwert von einer allgemeinen Richtwertangabe abweicht.

Schritt 2: Welchen Wert hat das Gebäude?

Im nächsten Schritt wird der Sachwert der baulichen Anlagen ermittelt. Grundlage sind dabei nicht einfach die ursprünglichen Baukosten des Hauses. Stattdessen arbeitet das Verfahren mit durchschnittlichen Herstellungskosten und weiteren festgelegten Bewertungsparametern.

Auch das Alter des Gebäudes spielt eine wichtige Rolle. Ein Haus, das vor mehreren Jahrzehnten errichtet wurde, hat trotz ursprünglich hoher Baukosten in der Regel nicht denselben Gebäudewert wie ein vergleichbarer Neubau. Deshalb wird eine Alterswertminderung berücksichtigt.

Modernisierungen und der tatsächliche Zustand der Immobilie können die Bewertung ebenfalls beeinflussen. Für Eigentümer bedeutet das: Baujahr und Wohnfläche allein reichen für eine fundierte Wertermittlung nicht aus.

Schritt 3: Der Immobilienmarkt wird berücksichtigt

Ein häufiges Missverständnis besteht darin, den errechneten Gebäudewert und den Bodenwert einfach zu addieren und das Ergebnis als Marktwert anzusehen.

So funktioniert das Sachwertverfahren jedoch nicht. Der zunächst berechnete Sachwert muss an die tatsächlichen Verhältnisse auf dem örtlichen Grundstücksmarkt angepasst werden. Dafür wird ein sogenannter Sachwertfaktor eingesetzt. Die Immobilienwertermittlungsverordnung sieht ausdrücklich vor, den vorläufigen Sachwert mit einem objektspezifisch angepassten Sachwertfaktor zu multiplizieren.

Das ist entscheidend, denn Immobilienpreise werden nicht allein durch Material- und Herstellungskosten bestimmt. Nachfrage, Lage und die Situation auf dem regionalen Immobilienmarkt beeinflussen ebenfalls, welche Preise Käufer tatsächlich zu zahlen bereit sind.

Auch Besonderheiten der Immobilie zählen

Keine Immobilie gleicht vollständig einer anderen. Deshalb können sogenannte besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale berücksichtigt werden. Gemeint sind Merkmale, die erheblich von dem abweichen, was auf dem jeweiligen Grundstücksmarkt üblich oder bereits im Bewertungsmodell berücksichtigt ist.

Das können beispielsweise besondere bauliche oder rechtliche Gegebenheiten sein. Solche Faktoren können den Wert erhöhen oder mindern und müssen deshalb bei einer professionellen Bewertung sorgfältig geprüft werden.

Ist der Sachwert gleichzeitig der Verkaufspreis?

Nicht unbedingt. Der Verkehrswert beziehungsweise Marktwert beschreibt den Preis, der unter gewöhnlichen Marktbedingungen zum Bewertungszeitpunkt voraussichtlich erzielt werden könnte.

Der Sachwert ist dagegen das Ergebnis eines bestimmten Bewertungsverfahrens. Eine fundierte Immobilienbewertung muss deshalb neben den rechnerischen Größen immer auch den tatsächlichen regionalen Markt berücksichtigen.

Gerade für verkaufswillige Eigentümer ist diese Unterscheidung wichtig: Ein theoretisch nachvollziehbarer Immobilienwert führt nicht automatisch dazu, dass Käufer genau diesen Betrag bezahlen.

Professionelle Bewertung schafft eine realistische Grundlage

Wer einen Immobilienverkauf plant, sollte den Angebotspreis daher nicht allein aus Baukosten, Bodenrichtwert oder Online-Rechnern ableiten.

Unser Tipp für Eigentümer: Lassen Sie Ihre Immobilie vor dem Verkauf individuell bewerten. Neben Grundstück, Gebäudealter, Zustand und Ausstattung sollte dabei besonders die aktuelle Nachfrage in der jeweiligen Lage berücksichtigt werden. So entsteht eine realistische Einschätzung, die nicht nur auf Rechenmodellen basiert, sondern auch den tatsächlichen Immobilienmarkt im Blick behält.

Ein erfahrener Immobilienmakler verbindet die objektbezogenen Daten mit seiner Kenntnis des regionalen Marktes. Das schafft eine fundierte Grundlage für eine marktgerechte Preisstrategie und einen erfolgreichen Immobilienverkauf.

Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.