Verkehrswert ermitteln: Was ist Ihre Immobilie wirklich wert?

Wie viel ist mein Haus oder meine Wohnung wert? Diese Frage beschäftigt Eigentümer spätestens dann, wenn ein Verkauf geplant ist. Eine realistische Einschätzung ist dabei entscheidend: Ein zu hoher Angebotspreis kann Kaufinteressenten abschrecken, ein zu niedriger Preis dagegen bares Geld kosten. Eine wichtige Orientierung bietet der Verkehrswert. Doch was genau versteht man darunter, wie wird er ermittelt und welche Faktoren beeinflussen den Wert einer Immobilie?

Was bedeutet Verkehrswert?

Der Begriff Verkehrswert ist in § 194 Baugesetzbuch (BauGB) definiert. Gemeint ist vereinfacht der Preis, der für eine Immobilie zum jeweiligen Bewertungszeitpunkt im gewöhnlichen Geschäftsverkehr voraussichtlich erzielt werden könnte. Dabei werden unter anderem die rechtlichen Gegebenheiten, die tatsächlichen Eigenschaften, die Beschaffenheit und die Lage berücksichtigt. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse sollen dagegen keine Rolle spielen.

Verkehrswert und Marktwert werden in diesem Zusammenhang synonym verwendet. Für Eigentümer bedeutet das: Es geht nicht darum, welchen Preis man sich persönlich für die Immobilie wünscht oder welchen Betrag man vor Jahren dafür bezahlt hat. Entscheidend ist, wie der Markt das Objekt zum aktuellen Zeitpunkt bewertet.

Welche Faktoren beeinflussen den Verkehrswert?

Keine Immobilie gleicht der anderen. Entsprechend fließen zahlreiche Merkmale in eine fundierte Bewertung ein.

Eine besonders wichtige Rolle spielt die Lage. Dabei zählt nicht nur die Stadt oder der Ortsteil. Auch die unmittelbare Umgebung kann den Wert beeinflussen: Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Freizeitangebote oder die konkrete Wohnlage sind für Kaufinteressenten häufig entscheidend.

Daneben spielen Grundstücks- und Wohnfläche, Baujahr, Gebäudeart, Grundriss und Ausstattung eine Rolle. Auch der bauliche und energetische Zustand ist wichtig. Wurden Dach, Fenster oder Heizung modernisiert? Besteht Sanierungsbedarf? Wie zeitgemäß sind Bäder und Haustechnik?

Hinzu kommen rechtliche Besonderheiten wie eingetragene Wohn- oder Wegerechte. Eine professionelle Wertermittlung betrachtet deshalb nicht nur einzelne Kennzahlen, sondern das Gesamtbild der Immobilie.

Welche Verfahren gibt es zur Verkehrswertermittlung?

Die Immobilienwertermittlungsverordnung sieht grundsätzlich drei zentrale Verfahren vor: das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Je nach Immobilie und verfügbaren Marktdaten kann eines oder können mehrere Verfahren herangezogen werden.

Beim Vergleichswertverfahren wird der Wert anhand geeigneter Vergleichspreise beziehungsweise weiterer Vergleichsdaten ermittelt. Dafür müssen Immobilien beziehungsweise Grundstücke zur Verfügung stehen, deren wertbeeinflussende Merkmale ausreichend vergleichbar sind.

Beim Ertragswertverfahren stehen dagegen die marktüblich erzielbaren Erträge im Mittelpunkt. Das Verfahren ist deshalb insbesondere bei Immobilien relevant, deren wirtschaftlicher Ertrag für Marktteilnehmer eine wesentliche Rolle spielt, beispielsweise bei vielen vermieteten Anlageimmobilien.

Beim Sachwertverfahren werden unter anderem der Bodenwert und die Sachwerte der baulichen und sonstigen Anlagen betrachtet. Anschließend erfolgt eine Anpassung an die Verhältnisse des Grundstücksmarktes.

Verkehrswert und Verkaufspreis sind nicht immer identisch

Ein ermittelter Verkehrswert ist eine fundierte Orientierung – er garantiert jedoch nicht, dass eine Immobilie exakt zu diesem Betrag verkauft wird.

Der tatsächliche Kaufpreis entsteht letztlich durch Angebot und Nachfrage. Gibt es für eine attraktive Immobilie mehrere ernsthafte Interessenten, kann der erzielte Preis über einer ursprünglichen Werteinschätzung liegen. Bei geringer Nachfrage oder schwierigen Vermarktungsbedingungen kann er dagegen niedriger ausfallen.

Deshalb ist gerade beim Immobilienverkauf neben der rechnerischen Bewertung eine genaue Kenntnis des aktuellen regionalen Marktes wichtig.

Wie zuverlässig sind Online-Immobilienbewertungen?

Online-Bewertungen können Eigentümern eine erste Orientierung bieten. Meist werden dafür Angaben wie Lage, Wohnfläche, Baujahr und Grundstücksgröße mit vorhandenen Marktdaten verknüpft.

Die Besonderheiten eines einzelnen Hauses oder einer Wohnung lassen sich damit allerdings nur begrenzt erfassen. Zwei Immobilien in derselben Straße mit ähnlicher Größe können aufgrund von Zustand, Ausstattung, Grundstück, Aussicht, Grundriss oder Modernisierungsstand deutlich unterschiedliche Werte besitzen.

Wer lediglich eine grobe Größenordnung sucht, kann einen Online-Rechner als ersten Anhaltspunkt nutzen. Vor einer wichtigen Entscheidung wie einem Verkauf empfiehlt sich jedoch eine individuelle Betrachtung der Immobilie.

Warum ist der richtige Wert beim Verkauf so wichtig?

Viele Eigentümer neigen verständlicherweise dazu, den Wert des eigenen Hauses besonders hoch einzuschätzen. Schließlich verbinden sich damit oft Erinnerungen, eigene Investitionen und viele Jahre Arbeit. Kaufinteressenten bewerten die Immobilie jedoch nach anderen Kriterien.

Ein unrealistisch hoher Angebotspreis kann dazu führen, dass eine Immobilie nur wenige Anfragen erhält und lange am Markt bleibt. Spätere Preisreduzierungen können zusätzliche Fragen bei Interessenten auslösen.

Ein deutlich zu niedriger Preis ist ebenfalls problematisch, weil möglicherweise Verkaufspotenzial verschenkt wird. Eine fundierte Bewertung bildet deshalb die Grundlage für eine marktgerechte Preisstrategie.

Professionelle Wertermittlung schafft Sicherheit

Unser Tipp für Eigentümer: Lassen Sie den Wert Ihrer Immobilie möglichst vor dem Vermarktungsstart professionell einschätzen. Dabei sollten sowohl die individuellen Eigenschaften des Objekts als auch die aktuelle Situation auf dem regionalen Immobilienmarkt berücksichtigt werden.

Ein erfahrener Immobilienmakler kennt vergleichbare Angebote und Verkäufe, die Nachfrage vor Ort und die Kriterien, auf die Kaufinteressenten aktuell besonders achten. So lässt sich eine realistische Preisspanne bestimmen und daraus eine passende Vermarktungsstrategie entwickeln. Denn der richtige Angebotspreis ist einer der wichtigsten Bausteine für einen erfolgreichen Immobilienverkauf.

Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.